Khi nhận bàn giao căn hộ, ngoài các loại phí như thuế trước bạ và phí công chứng, người mua còn phải nộp thêm một khoản gọi là phí bảo trì 2%. Nhiều khách hàng thắc mắc: khoản tiền này để làm gì, ai giữ, và mình có quyền lợi gì với số tiền đó?

Phí Bảo Trì 2% Là Gì?

Phí bảo trì 2% (còn gọi là quỹ bảo trì nhà chung cư) được quy định tại khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2014 và hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Đây là khoản tiền bắt buộc người mua căn hộ trong nhà chung cư phải đóng một lần khi nhận bàn giao, dùng để duy trì, sửa chữa và thay thế các thiết bị, hạng mục thuộc phần sở hữu chung của toàn tòa nhà.

Quỹ này không phải là phí quản lý hàng tháng. Phí quản lý (phí dịch vụ) là khoản thu hàng tháng để trả lương bảo vệ, vệ sinh, điện hành lang... Quỹ bảo trì 2% là khoản tích lũy dài hạn, chỉ dùng khi có hạng mục sở hữu chung cần sửa chữa lớn.

Ai Nộp? Ai Thu? Ai Giữ?

Người mua nộp khi nhận bàn giao

Theo quy định, người mua căn hộ nộp phí bảo trì cùng thời điểm ký biên bản bàn giao và nhận chìa khóa. Khoản này thường chưa được tính vào giá bán trong hợp đồng mua bán, mà ghi riêng trong điều khoản bàn giao.

Chủ đầu tư thu và tạm quản lý

Trong giai đoạn đầu, chủ đầu tư (CĐT) thu và giữ quỹ bảo trì tại tài khoản ngân hàng riêng, mở tên quỹ bảo trì của tòa nhà (không được trộn lẫn với tài khoản kinh doanh của CĐT). CĐT có trách nhiệm báo cáo số dư quỹ theo yêu cầu của cư dân.

Cách Tính Phí Bảo Trì 2% Đúng Nhất

Công thức tính theo Điều 108 Luật Nhà ở 2014:

Phí bảo trì = 2% × Giá bán căn hộ (chưa bao gồm VAT)

Ví Dụ Tính Thực Tế

Căn hộ giá bán: 3.000.000.000 đồng (chưa VAT)

Phí bảo trì: 2% × 3.000.000.000 đồng

= 60.000.000 đồng

Lưu ý: Tính trên giá chưa VAT. Nếu giá trong HĐ đã gộp VAT 10%, hãy chia cho 1.1 trước rồi mới nhân 2%.

Quỹ Bảo Trì Dùng Vào Những Gì?

Theo khoản 3 Điều 108 Luật Nhà ở 2014, quỹ bảo trì chỉ được dùng cho các hạng mục thuộc phần sở hữu chung, bao gồm:

Quỹ này không được dùng để sửa chữa bên trong từng căn hộ riêng lẻ — đó là trách nhiệm và chi phí của từng chủ sở hữu căn hộ.

Khu vực tiện ích chung cư được bảo trì từ quỹ 2%
Thang máy, hành lang, hồ bơi và khu sinh hoạt chung — tất cả được bảo trì bằng quỹ 2% mà bạn đã đóng

Chuyển Giao Quỹ Về Ban Quản Trị

Đây là điểm quan trọng mà nhiều cư dân chưa nắm rõ. Theo quy định, sau khi Hội nghị nhà chung cư bầu ra Ban Quản trị (BQT) — tổ chức đại diện hợp pháp cho toàn thể cư dân — CĐT phải bàn giao toàn bộ số dư quỹ bảo trì cho BQT quản lý và sử dụng.

Hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong vòng 12 tháng kể từ khi tòa nhà được bàn giao đưa vào sử dụng (Điều 102 Luật Nhà ở 2014). Sau khi BQT được thành lập và có tài khoản ngân hàng riêng, CĐT có 7 ngày làm việc để chuyển toàn bộ quỹ.

Quyền Lợi Của Cư Dân Với Quỹ Bảo Trì

Thực Tế: Khi CĐT Chây Ì Không Bàn Giao Quỹ

Đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất tại các dự án chung cư Việt Nam. Nhiều CĐT tìm cách trì hoãn bàn giao quỹ bảo trì cho BQT, hoặc chỉ bàn giao một phần với lý do "quyết toán chi phí vận hành ban đầu."

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng, CĐT chậm bàn giao quỹ bảo trì có thể bị phạt từ 400 triệu đến 1 tỷ đồng. Ngoài ra, BQT hoặc tập thể cư dân có quyền khởi kiện ra tòa án dân sự để yêu cầu CĐT bàn giao quỹ và bồi thường thiệt hại.

Lưu ý khi mua lại (thứ cấp): Nếu bạn mua căn hộ từ người khác (không phải từ CĐT), bạn không phải nộp lại phí bảo trì 2%. Người bán trước đó đã nộp khoản này khi nhận bàn giao từ CĐT. Phần quỹ tương ứng với căn hộ đó đã nằm trong tài khoản quỹ chung của tòa nhà và thuộc về tòa nhà, không hoàn trả cho người bán khi họ bán lại căn hộ.